رونق ۱۴۰۱

یک سند رسمی جدید از پیشنهاد مسکن در برابری موجود در کشور» منتشر شده است که آماری آن یکبار دیگر ملک ملک به بابت عامل بحران قیمت نشان می دهد، اثبات می کند «این ابرکودی بسیار بعید است با سیاست های فعلی به خطپایان می رسد چون کانون می شود». خارج از نقطه اصابت احتمالی سیاست موجود است».

به گزارش دنیای اقتصاد، مرکز آمار ایران آخرین گزارش جامعی با عنوان «جایگاه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی استان‌های کشور» منتشر کرد که در یکی از صفحات این گزارش، اطلاعاتی درباره «حجم واحدهای مسکونی در حال مصرف و همچنین تعداد خانوارهای موجود در کشور» منتشر کرد. این داده‌ها نشان می‌دهد، با وجود «رکود بی‌سابقه ساخت مسکن در 5 سال گذشته»، اما در حال حاضر در فاصله (نابرابری) بین تعداد خانه‌های در حال استفاده و تعداد خانوارها به کمترین میزان 10 سال گذشته و از ابرشکاف به کمترین میزان است. شکاف جزئی تبدیل شده است.این شکاف در سال 90 به میزان 5 درصد کسری خانه در برابر خانوارها بود که سال 95 در مقطعی بعد از ابررونق ساخت و ساز سال‌های 90 تا 92 و همچنین بعد از احداث مسکن‌مهر، میزان آن (کسری در برابر برابری قرار می‌گیرد). درخواست) نه تنها ترمیم نشد که تشدید هم شد و به 6 درصد رسید. اما در ابتدایی 1400 در شرایطی که تیراژ مسکن در سال‌های 96 تا 99 به نصف دوره‌های قبل رسید، شکاف مسکن نه تنها زیادتر نشد که به 2 درصد کاهش پیدا کرد. اطلاعات تکمیلی نیز «واقعیت معنادارتر» را درباره بخش مسکن بازگو می‌کند؛ علاوه بر واحدهای وجود دارد که املاک مسکونی کشور، هم‌اکنون در بدترین حالت، «12 درصد بیشتر از کل خانوارها» است.

این ارقام به خوبی می‌کند، مشکل بازار مسکن و عامل جهش بی‌سابقه قیمت‌ها در دوره‌های اخیر، «رکود خانه‌سازی» نبوده، بلکه یکی از دو ریشه اصلی در خارج از بخش مسکن و یکی دیگر در بازار ملک – و نه در بازار ساخت‌وساز. – است که اگر سیاست گذاری به «بیراهه تصمیمات برای به اصطلاح تنظیم بازار مسکن» پایان می دهد و به «کروکی اصلی معتبر» برود، سال آینده «سال بهبود وضعیت سرمایه گذاران ساختمانی و مصرف مصرفی خانه» خواهد بود.

خانه در برابر چه تعداد خانوار؟

جزئیات داده‌های مرکز آمار ایران درباره آخرین وضعیت مسکن در کشور و نسبت به تعداد خانوارها حاکی است، سال مسکونی در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهای موجود بوده است. در آن سال، 20 میلیون خانه در حال استفاده در کشور وجود داشت که 21 میلیون و 100 هزار خانوار در این خانه‌ها سکونت داشتند. یک اقتصاد در اقتصاد مسکن وجود دارد تحت عنوان نسبت مسکونی تعداد خانوارها در حال استفاده می‌آید. عدد حاصل از این نسبت در سال 90 برابر با 06/ 1 بود. برای شرح ساده این بهتر است عکس آن را توضیح داد. یعنی نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها که نتیجه حاصل از آن، کسری یا مازاد مشخص می شود. این عدد همان «کسری 5 درصدی» در سال 90 است.

کسری «واحدهای مسکونی در حال استفاده» در برابر «خانوارها» در سال 95 به 8/ 5 درصد رسید. در آن سال، 24 میلیون و 200 هزار خانوار در 22 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی ساکن بودند. تهران و هم در سایر شهرها به توسعه رشد سالانه مسکونی جدید، رکورد زد. طی 90 تا 92، تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران به دو برابر سالهای دهه 90 رسید. در سایر شهرها نیز ساخت‌وسازهای انبوه مسکن مهر ابررونق ساخت مسکن شد.اما نتیجه کار در بازار مصرف، نه تنها به در حال مصرف مصرفی کل» نتیجه نمی‌دهد که دلیل «خلاصه سیاست اصلی تنظیم بازار ملک»، خروج بخشی از پیشنهادهای جدید از بازار به «بازار املاک استفاده‌»، کسری مصرف بلا تشدید شد. در ابتدایی 1400 اما شرایط به شکل دیگری رقمی است که باز هم منشأ آن، بدون اینکه تیراژ تولید مسکن به همان دو ریشه اصلی مرتبط است.

در پایان سال 99 (یا همان ابتدایی 1400)، تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور به 25 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت که 26 میلیون و 200 هزار خانوار در این واحدها ساکن بوده و هستند. به این ترتیب «کسری عرضه در برابر مصرف» در سال 99 به 2 درصد رسید. این «افت کسری عرضه مصرفی در برابر» در شرایطی که طی سال‌های 95 تا 99، رکود شدید بی‌سابقه آن هم به شکل سریالی (حداقل 4 سال) در بازار ساخت و تولید مسکن ماندگار شد. در سالهای ابتدای دهه 90، تیراژ ساخت سالانه مسکن در مرز 900 هزار تا میلیون واحد در نوسان بود، اما طی سالهای 95 تا 99، متوسط ​​تیراژ مسکن جدید در کشور به مرز 400 هزار واحد سقوط کرد. با وجود این افت شدید ساخت مسکن، شکاف پیشنهاد بهبود پیدا کرد، زیرا سرعت رشد خانوارها از سرعت بسیار پایین ساخت و مسکن کمتر بوده است.
مسکن «مازاد عرضه»

«خانه‌های در حال استفاده» که در گزارش مرکز آمار نسبت به مصرف‌کنندگان، همه خانه‌ها نیستند. در بازار مسکن طبق اطلاعات مرکز آمار تکمیلی -مربوط به سرشماری 90 و 95- علاوه بر خانه‌های موجود، دو دسته دیگر هم وجود دارد. خالی و دوم. در سال 90، مجموع «خانه‌های خالی و دوم» به میزان 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بود که در سال 95 این حجم خانه به 4 میلیون و 700 هزار واحد افزایش یافت.به این ترتیب، کل موجودی مسکن در سال 90 رقمی شد. معادل 22 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بوده که در سال 95 به 27 میلیون و 500 هزار واحد افزایش پیدا می‌کند. با این حساب بازار مسکن در سال 90 به لحاظ «کل موجودی خانه‌ها در حال استفاده، خالی و دوم»، با 5 درصد مازاد در برابر مخالفی کل روبه‌رو بوده است که این رقم مازاد در سال 95 به 14 درصد افزایش پیدا می‌کند. . نکته معنادار این ارقام، «انحراف مسیر مصرف مسکن مصرف» است.

در سال 99 چه اتفاقی رخ می دهد؟

طی سال‌های 95 تا 99، در مجموع حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته می‌شود. همچنین در این سال‌ها با استناد به رفتار در رونق و رشد قیمت، ساختمان‌هایی که در رها بود، تکمیل و به بازار مصرف می‌شود.

بنابراین «موجودی 25 میلیون و 600 هزار واحدی خانه‌های در حال استفاده در سال 99» در مقایسه با «موجودی 22 میلیون و 800 هزار واحدی همین خانه‌ها در سال 95»، به معنای افزایش 8/2 میلیونی خانه‌های در حال استفاده در این مدت است که 6/1 میلیون آن همان عرضه جدید است و حدود یک میلیون آن از محل تکمیل واحدهای قبلی یا از محل خانه های خالی به خانه های در حال استفاده بوده است. بهترین سناریو آن است که فرض شود، حدود یک میلیون واحد مسکونی از خانه‌های خالی، طی این مدت، روان بازار مصرف شده است که در این صورت، کل خانه‌های موجود در کشور 1مجموع سه نوع در حال حاضر 29 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی است. . در این صورت، مازاد عرضه 12 درصدی در بازار مسکن وجود دارد. اما در سناریوی محتمل، از خانه‌های خالی در سال 95، در پایان سال 99 کم و خاطره در سال‌های 97 تا 99» اضافه شد. در این صورت، نه تنها بازار مسکن در شرایط فعلی، کسری ندارد که مازاد 16 درصدی با آن مواجه است.

ویژه خروج از رکود

تا اینجا مشخص شد، بازار مسکن با احتساب موجودی خانه‌ها -اعم از در استفاده، خالی و عرضه ملک نیست، بلکه بین مازاد عرضه روبه‌رو است. اما چرا این مازاد عرضه می‌کند، در بازار مسکن به شکل «دسترسی مناسب خانه‌اولی‌ها به مسکن در استطاعت» و همچنین «کاهش قیمت مسکن در سطح متعارف» ظاهر می‌شود؟

پاسخ به «اشکال سیاست‌های اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن» مربوط می‌شود. حل مشکل باید مسیر خروج از ابرکود مسکن به رونق غیرتورمی، ایجاد شود. این مسیر با طراحی و ساخت است.در گام اول، تولید بهبود پیدا می کند. مولد سرمایه‌گذاری می‌کنند. از آنجایی که مدل سرمایه‌گذاری برای فراهم کردن زمینه تولید و کسب و کار، قابل توجه تورم عمومی به انتظارات تورمی در سطح پایین (پایین‌تر از تولید عایدی) است.

ابزار دوم در این جعبه‌ابزار، به «بازار رقیب بازار خلق ارزش افزوده» اصابت می‌کند. در سال‌های اخیر، «خرید ملک به قصد سودگیری» رونق داشت، زیرا افرادی از «بازدهی اسمی دارایی‌ها» سود می‌برند تا «از بخش‌های مولد». کشور است. که، عامل خریدهای سرمایه‌ای، «انتظارات تورمی» و پناه بردن خرید ملک بوده، نگاهی نیست. اما علاوه بر این در خارج از مسکن، سیاست‌های ارائه‌کننده شرایط مناسب برای تولید، در بازار داخلی «لنگر مالیاتی»، رقیب «جریان مولد سرمایه‌گذاری» می‌شود. این لنگر، همان مالیات سالانه بر املاک که مسکن به «بازدارندگی قوی» تبدیل می‌شود.ابزار توسط سیاستگذار گرفته می‌شود که «انتظارات تورمی» کاهنده شود. هدف‌گذاری تورمی یکی از همین ابزارها است تا افراد احساس کنند «مجموعه اقتصاد آینده سمت تورم کمتر» پیش خواهد رفت. همچنین لازم است «ریسک‌های غیراقتصادی» نیز بتواند این موضوع را به «کاهش انتظارات تورمی» بینجامد.

آخر برای رونق مسکن در 1401

اصلی رونق مسکن در سال جدید با «ابزار چهارم» تکمیل می‌شود. این ابزار، «تسهیلات لیزینگ خرید مسکن» برای «ایجاد فرآیند دومویی خریدوفروش مصرفی در بازار آپارتمان» است. این یک واقعیت است که مسکن با «کبود منابع بانکی» برای پرداخت هزینه خرید روبه‌رو است. از طرفی، اهداف خرید مسکن باید در نظر گرفته شود تا بتوانیم صاحبخانه ها را فراهم کنیم. پس یک کار باید تا هم «کمبود منابع برای حلات» را مشخص کند و هم «امکان پرداخت تسهیلات گروه‌های هدف» را فراهم کند. این دو منظور، «تسهیلات لیزینگ» کلید حل مشکل است. تسهیلات لینگ با منابع به قیمت روز تامین می‌شود که علی‌القاعده با نرخ سود مناسب با قیمت تمام شده باید به افراد داده شود. مشتریان تسهیلات لیزینگ مسکن افرادی هستند که اقساط بالا را می‌پردازند و می‌فروشند خرید خانه‌های بزرگ‌تر هستند. در نتیجه، این امر باعث می‌شود خانه‌های کم متراژ در بازار افزایش یابد و از سوی دیگر، را با ارزیابی در خانه‌های جامعه هدف قرار دهند. کاملا مشخص است یکسو، در هدف دیگر، دیگر، مسکن بعد از مسئله» خواهد شد.